NEGOCIAR LA COMPRA

Una vez encontrada una propiedad adecuada, habrá que acordar con el vendedor las condiciones de compra y el precio. Su abogado realizará las búsquedas e investigaciones pertinentes sobre la propiedad (cargas, deudas, etc. en el Registro de la Propiedad) y acordará con el vendedor el procedimiento para la cancelación de cualquier préstamo pendiente.

Una vez que se ha llegado a un acuerdo verbal, el siguiente paso es confirmar las condiciones de la compra por escrito. Los fondos suelen depositarse en una cuenta bancaria local o en su abogado para demostrar al vendedor que existe una intención real de compra. Es práctica habitual en España incluir un pago inicial para reservar la propiedad hasta la finalización de los contratos privados.

INTERCAMBIO DE CONTRATOS PRIVADOS

Tras la aceptación de la oferta y las condiciones por parte del vendedor, el siguiente paso en el proceso de venta es formalizar los contratos de compraventa o firmar una opción de compra. Puede tener lugar en las dos semanas siguientes a la aceptación formal de la oferta o antes. El contrato privado de compraventa u opción reflejará todos los términos acordados de la oferta y venta e incluirá la fecha para la finalización definitiva ante notario. En esta fase es habitual abonar un porcentaje del precio de compra, que normalmente no es reembolsable si el comprador no finaliza la operación.

N.I.E. (Número de Identificación de Extranjeros)

Se trata de un número de identificación para uso de los extranjeros en España. Si tiene negocios en España, aunque no sea a tiempo completo ni residente fiscal, está obligado a tener un número. Se obtiene en la comisaría de policía local, en el departamento de extranjería. Puede que le tiente no obtener este número, pero le causará grandes inconvenientes en el futuro si no lo tiene.

Dependiendo del Parlamento Local en el que se encuentre la propiedad será obligatorio pagar los impuestos NIE. Por tanto, si se sobrepasa el periodo voluntario para pagar los impuestos se cobrará una tasa.Su abogado local se encargará de ello.

FINALIZACIÓN ANTE NOTARIO

En España, una compraventa se formaliza cuando se firma la escritura pública de compraventa ante notario, se realiza el pago final y se entrega la posesión al comprador. La "Escritura" es el documento de titularidad que especifica el nombre del propietario e incluye una descripción detallada de la propiedad. Según la legislación española, es necesario que la Escritura se firme ante Notario.

El Notario es un funcionario público que se encarga de inscribir la venta en el registro público estipulando que la escritura ha sido firmada en su presencia y entendida por las partes interesadas.

El comprador puede asistir a la firma de la escritura en presencia del Notario u otorgar un poder a un representante para que asista en su nombre.

INSCRIPCIÓN

Una vez firmada, el Notario enviará por fax una nota de la escritura al Registro de la Propiedad local, y su Abogado se encargará de ello:

Pago de los impuestos de transferencia correspondientes asociados a la compra

Registro de los títulos de propiedad (que puede tardar hasta 3 o 4 meses)

La transferencia de cuentas con los proveedores locales de servicios públicos, por ejemplo, agua, electricidad y organizar el pago a través de su cuenta bancaria.

En principio, hay que pagar dos tasas y tres impuestos al comprar una propiedad en España. Como regla general, el total combinado de estas cantidades debería rondar el 17% (si se trata de una hipoteca española) y aproximadamente el 12% (si se compra al contado) del precio de compra. Propiedad a estrenar con hipoteca aproximadamente 20% y sin hipoteca aproximadamente 15%.

Las tasas:

1) Gastos de notaría: Varían en función del valor de la vivienda y de otros factores. Destine el 1% del precio del inmueble a la planificación inicial.

2) Tasas del Registro de la Propiedad: Varían en función de la localidad, el tipo y el valor de la propiedad. No son estrictamente impuestos sino tasas administrativas pero, en aras de la exhaustividad, se hace referencia a ellas en este documento.

Los impuestos:

1) IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES (ITP): Impuesto sobre transmisiones patrimoniales que se paga al comprar un terreno, una casa, un apartamento o un solar a un particular. Dependiendo del "Parlamento Local" (Comunidad Autónoma) puede ser el 7% o el 8% del valor declarado de la propiedad tal y como se expresa en la "Escritura de Compraventa". Esto ha llevado a la gente a tener la tentación de infradeclarar el valor de la propiedad. Aunque esta práctica estaba y está muy extendida, ES UN GRAVE ERROR. Las declaraciones insuficientes están sujetas a severas sanciones que, además, pueden dar lugar a monumentales quebraderos de cabeza en cuanto al impuesto sobre plusvalías en una fecha posterior, ya que el valor declarado en su compra es la línea de base utilizada por las autoridades a la hora de evaluar la plusvalía que usted obtiene en la enajenación de la propiedad.

Debe saber que, al comprar una propiedad en oferta, las autoridades fiscales tienen un precio mínimo para una propiedad y es este precio el que se utiliza para calcular el impuesto sobre transmisiones patrimoniales en las transacciones inmobiliarias. Por lo tanto, a la hora de comprar una propiedad en oferta es aconsejable averiguar el precio mínimo según las autoridades fiscales. Así sabrá el coste total de la compra y cuánto dinero necesitará para evitar llevarse un susto más adelante cuando tenga que pagar los impuestos.

2) IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO (I.V.A.): Es el equivalente español del IVA. Se paga en lugar del I.T.P. cuando se compra a un Promotor y no al particular. 10% si la propiedad es nueva.

3) AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados): Además del IVA, también tendrá que pagar un impuesto sobre actos jurídicos documentados o impuesto de actos jurídicos documentados que puede ascender hasta el 1% del precio de compra.

4) Plusvalía: Se debe al incremento del valor legal de los inmuebles. Normalmente a cargo del vendedor, pero puede estipularse que lo pague el comprador. Quién paga esto se discutirá en las negociaciones y en consulta con su abogado.

5) Impuesto sobre la renta de no residentes: Sólo cuando los vendedores son también No Residentes, se aplica un impuesto que consiste en la retención del 3% del precio de venta de la propiedad. Normalmente, este impuesto corre a cargo del vendedor.

IMPUESTOS SOBRE BIENES INMUEBLES

1) IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES (I.B.I.): Es el principal impuesto local sobre bienes inmuebles que afecta a los propietarios de inmuebles en España. El importe del impuesto se calcula por referencia al "valor catastral" (valor oficial de la propiedad) registrado con respecto a todas las propiedades en España. El porcentaje de ese valor catastral que se cobra como impuesto varía de una zona a otra. Los valores oficiales eran, hasta hace poco, muy bajos. Ahora están subiendo rápidamente en virtud de una política del Gobierno español que hará que los valores oficiales se aproximen al valor real de la propiedad. En términos generales, el IBI costará menos que los impuestos de una propiedad similar en el Reino Unido.

2) CONTRIBUCIÓN TERRITORIAL RUSTICA: Es igual que el IBI pero para inmuebles situados en zonas rurales.

3) TASAS Y CARGAS: Algunos municipios recaudan impuestos adicionales en relación con los servicios que prestan a los habitantes de la zona. Pueden incluir la recogida de basuras, la limpieza de calles y playas, etc. Los municipios también pueden incluir una tasa por el uso de un vehículo en la zona, aunque no todos lo hacen. Los importes de estas "tasas" y "cargas" no suelen ser elevados.